Sprzedaż nieruchomości to duża odpowiedzialność i ogromny stres. Aby transakcja była korzystna dla sprzedającego, musi on bardzo dobrze orientować się na rynku nieruchomości i umieć przewidzieć różne zmienne i odpowiednio się na nie przygotować. To zajmuje sporo czasu. A do tego dochodzi jeszcze przygotowanie wszystkich dokumentów, upewnienie się co do statusu prawnego danej nieruchomości, jej poprawna wycena. Na samym końcu pozostaje jeszcze znalezienie kupca. To wszystko sprawia, że sprzedaż nieruchomości może być dla nas wyjątkowo uciążliwa i zamiast kilku miesięcy zajmie ponad rok.
Sprzedaż nieruchomości – jak planować transakcję?
Wszystko co wiąże się ze sprzedażą powinno zostać spisane. Nie należy pozostawiać żadnego elementu transakcji w sferze umowy ustnej. Dzięki temu unikniemy niedomówień i nasz interes zostanie odpowiednio zabezpieczony. Jednocześnie kupiec nieruchomości będzie dokładnie wiedział, na co się decyduje i nie poczuje się oszukany. W tym miejscu należy zaznaczyć, że każda umowa, nawet umowa przedwstępna, powinna być podpisana w obecności notariusza, ponieważ tylko wtedy ma ona pełną moc prawną. Akt notarialny zabezpiecza kupca np. przed sytuacją, gdy dane mieszkanie zostałoby sprzedane kilka razy, a sprzedającego przed zerwaniem umowy. Warto pamiętać, że to na kupującym spoczywają wszelkie koszty związane z transakcją, takie właśnie, jak opłata za notariusza, jednak to nie znaczy, że sprzedawca nieruchomości nie może wymagać od kupca lepszego zabezpieczenia prawnego, takie jak akt notarialny.
Samą transakcję możemy przeprowadzić na kilka sposobów. Każdy z nich ma swoje wady i zalety. Jednym z ważnych elementów, które powinniśmy na samym początku ustalić, to forma zapłaty za nieruchomość. Klient może zapłacić ze środków własnych lub poprzez kredyt bankowy. Są to najczęściej spotykane opcje. Jednak istnieje jeszcze trzecia droga, związana z innymi inwestycjami klienta, np. gdy klient próbuje zoptymalizować podatek lub jest w trakcie transakcji zmiany mieszkania, to może to znacząco zmienić warunki transakcji. Najczęściej spowoduje to wydłużenie samej transakcji i przygotowanie bardziej skomplikowanej umowy, do której często niezbędna będzie pomoc specjalisty. Dlatego też, gdy tylko znajdziemy kupca, powinniśmy niezwłocznie dowiedzieć się wszystkiego o preferowanym sposobie zapłaty i jednocześnie dowiedzieć się jak najwięcej o tym, jak dany sposób finansowania działa. Dzięki temu łatwiej oszacujemy czas potrzebny na dopełnienie płatności. Jest to ważna informacja, np. gdy planujemy sprzedać jedno mieszkanie i z uzyskanego dochodu kupić inne.
Umowa przedwstępna
Gdy kupiec i sprzedawca nieruchomości dojdą do porozumienia w sprawie ceny za nieruchomość, kolejnym etapem jest przygotowanie umowy przedwstępnej. Informacje, które powinny się znaleźć w dokumencie, to wszelkie warunki dopełnienia transakcji (opisane jak najbardziej szczegółowo) oraz data, kiedy ma zostać podpisana umowa końcowa. W przypadku kredytobiorców, czas pomiędzy umową przedwstępną, a właściwą jest dużo dłuższy, niż w przypadku osób płacących gotówką, ponieważ jest to okres, w którym kredytobiorca będzie się ubiegał o przyznanie kredytu bankowego. W tym okresie może się okazać, że umowa nie dojdzie do skutku, ponieważ, np. kupiec nie otrzyma kredytu.
Podpisaniu umowy przestępnej zwyczajowo towarzyszy przekazanie zaliczki bądź zadatku. Standardowo przekazana kwota powinna być nie mniejsza niż 10% wartości danej nieruchomości, choć tego typu wyznaczniki mogą ulec zmianie. Warto monitorować zmieniające się prawo dotyczące nieruchomości i kredytów.
Umowa właściwa
W przeciwieństwie do umowy przedwstępnej, umowa końcowa może być zawarta tylko przed notariuszem. W innym przypadku prawa własności nieruchomości nie zostaną przeniesione na kupca, nawet w przypadku udokumentowanej zapłaty za nieruchomość. Zapłata za nieruchomość, najczęściej przelew bankowy, również jest wykonana w obecności notariusza. Aby przyśpieszyć procedurę, strony transakcji mogą założyć nowe konta w tym samym banku.
Niekiedy zdarza się, że kupujący za całość transakcji chce zapłacić gotówką. Oczywiście jest taka możliwość, ale sprzedający powinien mieć się na baczności, jeśli będzie mieć do czynienia z taką sytuacją. Nie chodzi wcale o problem związany z transportem do banku tak ogromnej kwoty, ale o to, że oferowane przez kupca pieniądze mogą pochodzić z przestępstwa lub być sfałszowane.
Sposobem zapłaty, który wydaje się najpewniejszy dla sprzedającego, to skorzystanie z możliwości depozytu notarialnego. Działa on w ten sposób, że kupiec wpłaca do depozytu pieniądze za nieruchomość przed transakcją, a notariusza przekazuje je sprzedającemu po podpisaniu właściwej umowy. Oczywiście jest to usługa płatna. Standardowo koszt wynosi około 1000-1500 zł przy transakcji za około 300 tys. zł, choć kwota może ulec zmienia, np. w przypadku, gdy zmienia się podatek VAT.
